Что такое переуступка квартиры?

Приобрести жилье в новостройке кажется отличным решением: новый дом, готовая отделка, район с развитой инфраструктурой. Но случается так, что на сайте застройщика все квартиры уже проданы и их, можно оформить только при переуступке прав. Специалисты строительной компании «ДОННЕФТЕСТРОЙ» объясняют, что это за сделка, какие она имеет преимущества, недостатки и риски, а также как подобрать жилье по переуступке и грамотно составить договор.

Что такое переуступка квартиры?

Переуступку прав можно оформить во время перепродажи квартиры, не введенной в эксплуатацию. Еще на стадии котлована недвижимость является самой дешевой, потому инвесторы приобретают ее для дальнейшего получения прибыли.

Переуступкой называется договор, с учетом которого передаются права на недвижимость в новом доме и обязанности, указанные в соглашении, в том числе обязанности согласно подписанному ранее ДДУ.

К понятию переуступки относится:

• цессия — контракт (договор), с учетом которого переуступаются права требования;
• цессионарий — покупатель;
• цедент — продавец.

Цессия составляется в качестве дополнения к главному ДДУ. С учетом ее один дольщик заменяется на другого. То есть, застройщик передает квартиру не лицу, заключившему изначально договор, а купившему право требования на эту недвижимость.

Плюсы и минусы переуступки права требования на недвижимость

Многоэтажные дома строятся не один год. Чем будет ближе срок сдачи квартиры в эксплуатацию, тем больше вырастает стоимость на эту недвижимость. Переуступка прав позволяет приобрести в любом понравившимся доме, даже когда квартиры в нем являются уже распроданными. Дольщик, который выступает в качестве инвестора, продает квартиру дешевле, в отличие от застройщика. И чаще всего права переуступают в домах уже почти достроенных.

Преимущества:

• можно оформить переступку в процессе строительства, а во время введения квартиры в эксплуатацию, когда цена недвижимости увеличится от 7 до 55%, перепродать ее;
• стоимость на жилье чаще всего является ниже, чем если приобретать квартиру на первичном или вторичном рынке;
• можно получить скидку, если поторговаться с продавцом, которому необходимо в срочном порядке реализовать квартиру.

Недостатки:

• возможность потерять вложенные средства из-за мошеннических действий или двойных перепродаж, если неверно произвести регистрацию цессии в Росреестре либо совершенно это не выполнить;
• существует риск упустить из вида долговые обязанности или просрочки, которые не выполнены продавцом перед застройщиком, их нужно будет в дальнейшем оплачивать покупателю;
• застройщик может запрещать переуступки в договоре ДДУ;
• переуступка — еще не является жильем, а лишь правом его потребовать.

Как правильно выбрать жилье для покупки по переуступке?

Принимая решение о приобретении жилья, каждый отталкивается от бюджета и месторасположения новостройки, анализирует размер квартиры, особенности благоустройства и наличие необходимой инфраструктуры.

В первую очередь, необходимо обращать внимание на:

• наличие разрешительных документов;
• проектную декларацию с подробным описанием строящейся новостройки;
• репутацию строительной компании, сведения о ней.

Можно проверить строительную компанию по номеру ОГРН или прочитать отзывы о застройщике на тематических форумах и сайтах по недвижимости. Сведения о гендиректоре находятся в открытом доступе.

Изучая Договор о долевом участии, необходимо обращать внимание:

• насколько быстро квартира переходит в собственность дольщику с учетом акта приема-передачи;
• какой порядок выполнения взаиморасчетов.

Как сделать переуступку квартиры в строящемся доме?

Шаг 1: Собрать пакет документов

Для совершения сделки потребуются:

1. ДДУ.
2. Письменное соглашение одного из супругов либо он должен присутствовать лично.
3. Банковская виза, которая одобряет право переуступки, необходимая, если продавец приобрел квартиру в ипотеку. Без этого право на недвижимость будет залоговым, и без банковского одобрения соглашения является недействительным.
4. Справка, которая подтверждает отсутствие долговых обязательств перед застройщиком — в противном случае обязанность заплатить за неустойку и оставшийся долг ложится на покупателя.
5. Разрешение строительной компании на передачу прав владения.

Шаг 2: Заключите договор

Цессия должна составляться в письменном виде. Цедент и цессионарий получают на руки по оригиналу соглашения. Банковская организация и строительная компания могут потребовать собственные экземпляры. Один оригинал необходимо передать в архив в Росреестра.

Сведения, которые прописываются в договоре:

• паспортные данные покупателя и продавца;
• время и место подписания договора;
• сумма, которая назначена цедентом;
• информация об участниках ДДУ;
• фактический адрес недвижимого объекта;
• порядок расчета и банковские реквизиты;
• документация, которую цедент обязуется передать цессионарию;
• технические параметры недвижимого объекта;
• права и обязанности обеих сторон;
• сроки передачи документации.

Переуступка ипотечной квартиры

Для проведения этой сделки потребуется:

• получить одобрение банковской организации, которая выдает ипотеку;
• согласовать этот процесс со строительной компанией;
• зарегистрировать соглашение по переуступке и документы по ипотеке.

Шаг 3: Зарегистрируйте договор в Росреестре

Цессионарий должен предъявить:

• цессию, с учетом которой цедент передает права по долевому участию;
• ДДУ в строительстве;
• паспортные данные сторон, которые участвуют в сделке;
• квитанцию про оплату госпошлины;
• разрешение строительной компании;
• письменное соглашение супругов сторон на заключение сделки, которое должно быть заверено нотариусом;
• банковское разрешение, если были использованы кредитные средства;
• справку о том, что нет долговых обязательств перед строительной компанией, или отсутствуют обязательства их оплачивать.

Когда документация будет принята, цессионарию выдают расписку с их полным списком и датой возможных внесенных изменений. Чаще всего в течение 2 недель Росреестр дает подтверждение о регистрации.

Как получить квартиру по договору переуступки прав требования?

Если цессионарий заключил договор на переуступку прав и с успехом зарегистрировал его — необходимо ожидать окончания строительства.

Новостройке присваивается почтовый адрес, каждой квартире - кадастровый номер. Строительная компания выдает ксерокопию всей документации, которая подтверждает введение нового дома в эксплуатацию, подписывается акт приема-передачи. Далее требуется пройти регистрацию на право владения жильем в Росреестре или МФЦ.

Чтобы это выполнить, необходимы:

• соглашение о переуступке и ДДУ в строительстве;
• паспорт;
• акт, который подтверждает прием-передачу квартиры;
• ксерокопия документа, который подтверждает сдачу новостройки в эксплуатацию;
• чек про оплату государственно пошлины.

Если все выполнено верно, то в течение 2 недель возвращают выписку из ЕГРН и все оригиналы поданной документации.

Если права на новостройку у несовершеннолетних?

В этом случае необходимо разрешение органов опеки. Опекуны или родители должны подписать цессию в качестве законных представителей несовершеннолетних.

Если ДДУ оформлялся с материнским капиталом

При этом в соглашении должно быть указано, что детям будет отписана положенная часть квартиры, когда новостройка будет полностью сдана в эксплуатацию.

Покупка квартиры в Ростове-на-Дону

Чтобы минимизировать все риски, приобретайте квартиры в жилых комплексах ДОННЕФТЕСТРОЙ. Продолжительный опыт компании, высокие стандарты строительства и внимание к каждому покупателю делают это приобретение надежным и перспективным. Обеспечьте себе комфортное будущее, выбрав качественное жилье от проверенного застройщика.