Если нет достаточной суммы денег для покупки своего жилья, то на помощь приходит ипотека. Это доступный кредит: банки охотно выдают ипотеку, так как получают гарантию в виде залога. А так как часто кредит оформляется на длительный срок, то и размер ежемесячного платежа становится «посильным» для многих клиентов.

Есть у ипотеки и минусы. Большая процентная переплата и обременение отпугивают людей. Многие считают, что выгоднее снимать жилье и постепенно откладывать деньги для покупки своей недвижимости в перспективе.

Но удастся ли накопить на свое жилье? И почему ипотека лучше аренды?

Почему выбирают аренду квартиры?

Для начала стоит понять логику квартиросъемщиков. Если одну и ту же квартиру купить в ипотеку и арендовать, то второй вариант окажется дешевле. Логика съемщиков в том, что после оплаты аренды будут оставаться деньги, которые можно откладывать на накопительный счет в банке под проценты.

Но тут возникает ряд проблем:

• возможный рост цены недвижимости с годами,
• возможное увеличение стоимости аренды,
• инфляция,
• финансовая дисциплина.

Так почему ипотека в большинстве случаев оказывается лучше аренды и накопления как в финансовом, так и бытовом плане?

9 аргументов «за» ипотеку

1. Защита от роста стоимости недвижимости

За 24 года (с 2000 г.) жилая недвижимость в России подорожала более чем в 10 раз. А теперь вопрос: «Если начать копить сегодня, то сколько времени уйдет, чтобы собрать нужную сумму для покупки жилья?». Десять лет? А если через 10 лет недвижимость будет стоить в 2-3 раза дороже? Получается, что копить придется потом еще 10-15 лет? А если жилье снова заметно подорожает?

Ипотека оформляется здесь и сейчас, т.е. жилье приобретается по текущей цене. Дальше капитал (а недвижимость можно считать ликвидным имуществом) заемщика будет только расти. А вот арендатор вынужден «гнаться» за ценами в перспективе.

2. Фиксированный платеж

Аналогичная ситуация и с платой за аренду. Ипотека оформляется под фиксированный процент, который поменяться уже не может. Значит, размер ежемесячно платежа при аннуитетной схеме будет также неизменным.

Про аренду такого сказать нельзя. С годами ставка может расти. Это значит, что съемщику, который копит на жилье, придется постоянно платить за аренду больше и больше денег. Соответственно, все меньше откладывать. Вместе с вероятным ростом стоимости жилья погоня за ценами может еще больше затянуться. И не факт, что съемщик в итоге дойдет до финиша.

3. Уменьшение нагрузки на бюджет

Мало кто задумывается о том, что с годами ипотека обходится уже не так дорого для семейного бюджета. Стоит помнить, что кредит является обычно долгосрочным. Сегодняшний платеж в размере 15 тыс. рублей нельзя сравнивать с таким же через 10 лет. Сейчас станет все ясно.

Допустим, в 2014 году семья из двух работающих человек могла зарабатывать около 60 000 руб. в месяц. Для них ежемесячный платеж по ипотеке в размере 20 000 руб. был ощутимым для семейного бюджета. Т.е. платеж занимал больше 30% бюджета.

В 2023 года средние зарплаты в 2 раза выше, и та же семья теперь может зарабатывать около 120 000 руб. Для них платеж в 20 тыс. рублей по ипотеке не кажется уже таким большим, так как занимает чуть больше 15% от бюджета.

Чем дальше, тем меньше нагрузка. Если сегодня платеж по ипотеке кажется большим, то с годами он будет «уменьшаться».

А вот съемщик, который 10 лет назад арендовал квартиру за условные 15 000 рублей., сегодня вынужден снимать ее заметно дороже. Т.е. траты на жилье для него все еще занимают значительную часть семейного бюджета.

4. Можно улучшить условия кредитования

Уже говорилось, что процентная ставка по ипотеке является фиксированной, которая после заключения договора не может увеличиться. А еще есть возможность сократить издержки за счет рефинансирования.

Ситуация в экономике постоянно меняется. Сегодня (февраль 2024г.) ключевая ставка составляет 16% и направлена на сдерживание инфляции и падения курса рубля. Поэтому и ипотека выдается под 16-18%. Но всегда так быть не может.

Еще несколько лет назад ключевая ставка была в размере 4.25%. Грубо говоря, есть вероятность, что Центробанк значительно уменьшаит ключевую ставку. А это шанс выгодно рефинансировать ипотеку и уменьшить размер ежемесячного платежа.

5. Дополнительный налоговый вычет

Многие знают, что налогоплательщики могут вернуть обратно 13% от стоимости купленного жилья. Но еще есть дополнительный налоговый вычет – из суммы процентов, уплаченных по ипотеке. Вычет равен также 13%, но не может превышать 390 тыс. рублей.

Это на самом деле приятный бонус, ведь деньги можно регулярно направлять в счет частичного досрочного погашения кредита и уменьшать итоговые издержки.

6. Льготы от государства

Государство предлагает ряд федеральных программ субсидирования ипотеки: «льготная» (8%), «семейная» (5-6%), «военная», ипотека для IT-специалистов (5%). Также предусмотрены и региональные программы, поэтому есть смысл узнать об их наличии в своем муниципалитете. Субсидирование процентной ставки позволяет заметно сэкономить заемщику.

После появления в семье третьего ребенка государство безвозмездно предоставляет целевые 450 000 рублей для частичного или полного досрочного погашения ипотеки. Т.е. люди, у кого уже есть текущий кредит и появился третий ребенок, получат от государства почти полмиллиона рублей, чтобы погасить задолженность по кредиту. При этом данная субсидия не заменяет материнский капитал или жилищный сертификат.

7. Недвижимость уже в собственности

В отличие от арендатора заемщик платит уже за свое жилье, которое оформлено в собственность. Просто из-за наличия задолженности недвижимость временно остается в залоге.

Свое жилье – свои правила. Заемщик может делать любую планировку, ремонт по своему вкусу, заводить детей, домашних животных, приводить друзей и т.д. А вот арендодатель вправе устанавливать свои правила, так как именно он является собственником жилья.

9. Просто так жилье не отберут

Арендодатель в любой момент может попросить освободить квартиру. Это целый ряд неудобств:

• нужно будет быстро искать новое жилье,
• другая квартира может оказаться дороже,
• расположение нового жилья может оказаться отдаленным от места работы, школы, детсада. Это лишние хлопоты для перевода детей,
• время и траты на организацию переезда,
• адаптация на новом месте.

Просто так выгнать из ипотечного жилья не могут. Это возможно при значительном нарушении долговых обязательств. Например, если заемщик не платит больше 4 месяцев, а задолженность по платежам превысила 5% от стоимости залога. Проще говоря, чтобы у заемщика забрали жилье, нужно вообще ничего не платить банку в течение нескольких месяцев.

9. Долговые обязательства

У заемщика есть обязательства: ему каждый месяц требуется совершать ежемесячные платежи в счет погашения кредита. Это дисциплинирует человека в финансовом плане. А вот съемщик может по какой-либо причине в какой-то месяц отложить после зарплаты меньше денег или вообще ничего не откладывать.

Есть соблазн потратить часть накоплений. Проще говоря, далеко не факт, что арендатор будет постоянно откладывать на свое жилье столько, сколько запланировал. А в определенный момент может вообще потратить часть сбережений, например, на покупку автомобиля.

Так почему же ипотека выгоднее в финансовом плане?

Допустим, человек не хочет покупать квартиру в ипотеку. Пусть, у него железная дисциплина, и он строго каждый месяц откладывает запланированную сумму. Насколько выгоднее арендовать и копить, чем покупать жилье в ипотеку?

Съемщик Алексей готов ежемесячно выделять на решение жилищного вопроса 30 000 рублей и имеет накопления в размере 600 000 т. р. Он планирует снимать квартиру за 18 т. р., чтобы 12 т. р. откладывать на накопительный счет под 6% с ежегодной капитализацией. Также свои накопления он сразу откладывает в банк.

Заемщик Максим имеет аналогичные финансовые возможности. Он 600 т. р. (накопления) направляет на первоначальный взнос по ипотеке, чтобы купить квартиру за 3 млн руб. Т.е. в кредит он берет 2 400 00 руб. под 8.5% на 25 лет. Ежемесячный платеж по кредиту составит как раз 30 т. р.

Максим за все 10 лет потратит на погашение 3 570 800 р. Получается, что «дяде банкиру» в качестве процентов он отдал 1 170 800 р. Алексей за эти же 10 лет отдал за аренду минимум 2 160 00 руб. Почему минимум? Потому что в расчете учитывалась арендная ставка в размере 18 000 р. за месяц. По факту в течение 10 лет она может заметно увеличиться. И «дяде» он отдаст, скорее всего, намного больше.

На своем счете в банке Алексей накопил за 10 лет 2 828 590 р. Это суммы не хватает для покупки жилья. Да, с годами процентная ставка по вкладам может расти. Значит, и накопления окажутся больше. Но и стоимость жилья за 10 лет может значительно увеличиться. Тогда накопленных денег точно не хватит для покупки. Придется копить и дальше, платят арендатору за право проживания.

Важно: в примере не учитывался тот факт, что заемщик может ежегодно в счет досрочного погашения направлять налоговый вычет. Это способствует уменьшению срока обременения и итоговой процентной переплаты.

Также в расчет не закладывались затраты на страхование при ипотеке. Они хоть и не такие большие, но все равно влияют на полную стоимость кредита. Справедливости ради стоит сказать, что средние зарплаты растут как у заемщиков, так и съемщиков. Теоретически арендаторы тоже с годами могут получать больше денег и, соответственно, больше откладывать на свое жилье. Но, опять же, инфляция и рост арендных ставок не дадут особо разогнаться.

Еще следует учесть, что накопление обычно идет на счете в банке. Второй начисляет проценты, поэтому сбережения будут расти с годами быстрее. Это способствует ускорению темпов накопления, но общую картину все равно не меняет.

Важно понять, что заемщик платит часть денег за свое жилье. А съемщик платит лишь за право проживания в чужой квартире. За долгие годы можно отдать очень много денег, но на свое жилье так и не накопить достаточную сумму. Арендатор все еще копит на фоне роста стоимости жилья, а заемщик уже давно погасил ипотеку.

Конечно, данная статья не является истиной. Есть множество людей, кто ужимался, снимая дешевое жилье и откладывая крупные суммы. А потом они делали сразу крупный первоначальный взнос и оформляли ипотеку на выгодных условиях.

Но если поставить заемщика и съемщика в равные условия, то ипотека в большинстве случаев оказывается выгоднее как в финансовом плане, так и бытовом.