Федеральный Закон №214 – защита прав дольщиков

Фиксированная
стоимость
Строительная компания не имеет права повышать цену в одностороннем порядке, если этот пункт не оговорен в договоре, несмотря на подорожание строительных материалов или же инфляции.
Фиксированный
срок строительства
Застройщик не имеет права менять технологию строительства, этажность, площадь покупаемого жилья и пр. Заключая ДДУ с дольщиком, застройщик обязан указать в договоре размер квартиры, этаж, возможные отступления в метраже и в планировке. При несоблюдении условий договора, дольщик вправе требовать его соответствия или возмещения ущерба.
Страхование объекта
недвижимости
Страхование гарантирует возврат денежных средств покупателю, в случае банкротства строительной компании, гибели или разрушения строящего объекта. Денежные средства будут возвращены покупателю страховой фирмой. Страхование объекта недвижимости осуществляется за счет строительной компании-застройщика. Необходимо учесть и тот факт, что страховая фирма или серьезный банк никогда не страхуют сомнительные компании-однодневки. Их сотрудничество осуществляется только с крупными и надежными застройщиками.
Регистрация ДДУ
в Росреестре
Исключает двойную продажу жилого объекта, поскольку один и тот же строящийся объект не может быть зарегистрирован в Росреестре дважды. Росреестр исключает регистрацию одной и тоже квартиры дважды, но на разных лиц.
Вы ничем
не рискуете
При расторжении ДДУ по требованию застройщика, он обязан вернуть дольщику все средства, им внесенные и пеню, размер которой определяется как 1/150 ставки рефинансирования Центральным Банком на момент расторжения ДДУ с даты внесения средств.
В 2004 году был разработан Федеральный закон №214 об «Участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Но лишь в 2005 году, закон, защищающий права покупателей строящегося жилья, заработал. Именно благодаря этому закону, покупатель получает гарантию безопасности от государства, становясь участником долевого строительства в любом регионе РФ.
Причины создания Федерального закона №214
Однако в силу непонимания закона некоторыми гражданами и недоверия к застройщикам, в отдельных регионах наблюдается тенденция снижения спроса на квартиры в новостройках. Это связано с тем, что еще до принятия закона, на отечественном рынке строящего жилья действительно встречалось много случаев мошенничества. Рынок буквально был переполнен недобросовестными застройщиками, но среди таких компаний, которые прибегали к любым ухищрениям, были и добросовестные компании, которые требовали защиты.
Чтобы защитить добросовестные строительные компании и уберечь покупателей строящегося жилья, был разработан 214-ФЗ, смыслом которого были:
- Письменное заключение Договора Долевого Участия (ДДУ) между застройщиком и Дольщиком.
- Запрещение продажи строящихся объектов, кроме как по ДДУ.
- Обязательная регистрация договора в Государственном Росреестре.
В ДДУ четко обозначена следующая информация:
- Стоимость квартиры
- Дата сдачи новостройки
- Строительный адрес дома
- Кадастровый номер участка, на котором построят дом
- Этаж и предварительный номер квартиры
- Полные характеристики квартиры: высота потолков, планировка, площадь квартиры и прочее
- Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции
- Страхование ответственности застройщика
- Ваши паспортные данные
- Реквизиты застройщика
- Срок передачи ключей
Федеральный закон №214 оговаривает обязанности застройщика
- При заключении первого ДДУ застройщик должен предоставить проектную декларацию в контролирующий орган и в орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также хранить ее оригинал и вносить в нее изменения, предписанные законом.
- Застройщик обязан ознакомить любое обратившееся лицо с пакетом документов о себе. Это учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год деятельности. Точно также он должен предоставить документы и об объекте строительства (разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение экспертизы проектной документации, если она имеется, проектную документацию со всеми изменениями и документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок).
- Застройщик имеет право использовать денежные средства дольщиков только для строительства объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией.
- Построить данный объект недвижимости, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать его дольщикам.
- За месяц до срока передачи жилья направить заказным письмом/вручить лично под расписку дольщику уведомление о завершении строительства и необходимости принять объект.
- Не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать это разрешение/или заверенную у нотариуса копию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
- При расторжении ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику его денежные средства и пеню в порядке, установленном ФЗ № 214.
- Обязательства застройщика считаются исполненными после того, как подписан акт приема-передачи объекта (или другого аналогичного документа).
Договор ДДУ также оговаривает обязанности дольщика
- Дольщик обязан выплатить ту стоимость, которая указана в ДДУ, если строительная компания выполнила все свои обязательства, указанные в ДДУ,
- Дольщик обязан принять квартиру, после предъявления застройщиком разрешения на ввод строительного объекта в эксплуатацию и регистрации ДДУ в Росреестре и подписать приемочный акт.
Что гарантирует Договор долевого участия?
- В случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например: гибель объекта, повреждение жилья и пр.) до передачи объекта жилья дольщику и подписания акта, все материальные риски несет застройщик.
- Если покупатель, заключивший ДДУ со строительной компанией, скончался, то в права и обязанности по ДДУ вступают наследники. Застройщик не имеет права в отказе.
- Если дольщик принимает участие в долевом строительстве и строит его исключительно для своих нужд, то отношения между застройщиком и дольщиком являются правомерными, на них также распространяется действие ФЗ.
- Исключает двойную продажу жилого объекта, поскольку один и тот же строящийся объект не может быть зарегистрирован в Росреестре дважды. Росреестр исключает регистрацию одной и тоже квартиры дважды, но на разных лиц.
- Право собственности на покупаемую недвижимость оформляется сразу же после подписания акта приема-передачи дольщиком. Покупатель после этого получает возможность регистрировать недвижимость самостоятельно, без участи застройщика.
- Возврат внесенных покупателем денежных средств, в следующих случаях:
- при расторжении договора по вине одной из сторон, в любом случае;
- при ненадлежащем исполнении пунктов ДДУ строительной компанией (покупатель имеет право взыскать средства и пеню с застройщика).
- застройщик не имеет права продать объект недвижимости, пока ДДУ не будет расторгнут.
- Изменение любых пунктов в ДДУ, после его подписания. Застройщик не имеет права менять технологию строительства, этажность, площадь покупаемого жилья и пр. Заключая ДДУ с дольщиком, застройщик обязан указать в договоре размер квартиры, этаж, возможные отступления в метраже и в планировке. При несоблюдении условий договора, дольщик вправе требовать его соответствия или возмещения ущерба.
- Сохранение цены на приобретаемый объект на момент заключения и подписания ДДУ. Строительная компания не имеет права повышать цену в одностороннем порядке, если этот пункт не оговорен в договоре, несмотря на подорожание строительных материалов или же инфляции.
- При расторжении ДДУ по требованию застройщика, он обязан вернуть дольщику все средства, им внесенные и пеню, размер которой определяется как 1/150 ставки рефинансирования Центральным Банком на момент расторжения ДДУ, с даты внесения средств.
- Строительство жилого объекта не может начаться без согласования проектной и правоустанавливающей документации. Только после их утверждения и получения разрешения в Государственных и контролирующих органах, строительная компания может начать строительство новостройки.
Страхование объекта недвижимости - обязанность застройщика
В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно. Страхование гарантирует возврат денежных средств покупателю, в случае банкротства строительной компании, гибели или разрушения строящего объекта. Денежные средства будут возвращены покупателю страховой фирмой. Страхование объекта недвижимости осуществляется за счет строительной компании-застройщика. Необходимо учесть и тот факт, что страховая фирма или серьезный банк никогда не страхуют сомнительные компании-однодневки. Их сотрудничество осуществляется только с крупными и надежными застройщиками.
Таким образом, Федеральный Закон №214 в первую очередь защищает интересы дольщика (покупателя), а потом только строительную компанию.