В 2004 году был разработан Федеральный закон №214 об «Участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Но лишь в 2005 году, закон, защищающий права покупателей строящегося жилья, заработал. Именно благодаря этому закону, покупатель получает гарантию безопасности от государства, становясь участником долевого строительства в любом регионе РФ.

Однако в силу непонимания закона некоторыми гражданами и недоверия к застройщикам, в отдельных регионах наблюдается тенденция снижения спроса на квартиры в новостройках. Это связано с тем, что еще до принятия закона, на отечественном рынке строящего жилья действительно встречалось много случаев мошенничества. Рынок буквально был переполнен недобросовестными застройщиками, но среди таких компаний, которые прибегали к любым ухищрениям, были и добросовестные компании, которые требовали защиты.

Чтобы защитить добросовестные строительные компании и уберечь покупателей строящегося жилья, был разработан 214-ФЗ, смыслом которого были:

• Письменное заключение Договора Долевого Участия (ДДУ) между застройщиком и Дольщиком.
• Запрещение продажи строящихся объектов, кроме как по ДДУ.
• Обязательная регистрация договора в Государственном Росреестре.

• Стоимость квартиры
• Дата сдачи новостройки
• Строительный адрес дома
• Кадастровый номер участка, на котором построят дом
• Этаж и предварительный номер квартиры
• Полные характеристики квартиры: высота потолков, планировка, площадь квартиры и прочее
• Пятилетняя гарантия на квартиру, трехлетняя — на инженерное оборудование: трубопроводы, системы отопления и вентиляции
• Страхование ответственности застройщика
• Ваши паспортные данные
• Реквизиты застройщика
• Срок передачи ключей

• При заключении первого ДДУ застройщик должен предоставить проектную декларацию в контролирующий орган и в орган, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также хранить ее оригинал и вносить в нее изменения, предписанные законом.
• Застройщик обязан ознакомить любое обратившееся лицо с пакетом документов о себе. Это учредительные документы, свидетельство о государственной регистрации, свидетельство о постановке на учет в налоговом органе, утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года, аудиторское заключение за последний год деятельности. Точно также он должен предоставить документы и об объекте строительства (разрешение на строительство, технико-экономическое обоснование проекта, заключение экспертизы проектной документации, если она имеется, проектную документацию со всеми изменениями и документы, которые подтверждают права застройщика на земельный участок).
• Застройщик имеет право использовать денежные средства дольщиков только для строительства объекта недвижимости в соответствии с проектной документацией.
• Построить данный объект недвижимости, получить разрешение на его ввод в эксплуатацию и передать его дольщикам.
• За месяц до срока передачи жилья направить заказным письмом/вручить лично под расписку дольщику уведомление о завершении строительства и необходимости принять объект.
• Не позднее чем через десять рабочих дней после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщик обязан передать это разрешение/или заверенную у нотариуса копию в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
• При расторжении ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику его денежные средства и пеню в порядке, установленном ФЗ № 214.
• Обязательства застройщика считаются исполненными после того, как подписан акт приема-передачи объекта (или другого аналогичного документа). 

• Дольщик обязан выплатить ту стоимость, которая указана в ДДУ, если строительная компания выполнила все свои обязательства, указанные в ДДУ,
• Дольщик обязан принять квартиру, после предъявления застройщиком разрешения на ввод строительного объекта в эксплуатацию и регистрации ДДУ в Росреестре и подписать приемочный акт.

• В случае наступления форс-мажорных обстоятельств (например: гибель объекта, повреждение жилья и пр.) до передачи объекта жилья дольщику и подписания акта, все материальные риски несет застройщик.
• Если покупатель, заключивший ДДУ со строительной компанией, скончался, то в права и обязанности по ДДУ вступают наследники. Застройщик не имеет права в отказе.
• Если дольщик принимает участие в долевом строительстве и строит его исключительно для своих нужд, то отношения между застройщиком и дольщиком являются правомерными, на них также распространяется действие ФЗ.
• Исключает двойную продажу жилого объекта, поскольку один и тот же строящийся объект не может быть зарегистрирован в Росреестре дважды. Росреестр исключает регистрацию одной и тоже квартиры дважды, но на разных лиц.
• Право собственности на покупаемую недвижимость оформляется сразу же после подписания акта приема-передачи дольщиком. Покупатель после этого получает возможность регистрировать недвижимость самостоятельно, без участи застройщика.
• Возврат внесенных покупателем денежных средств, в следующих случаях:
  • при расторжении договора по вине одной из сторон, в любом случае;
  • при ненадлежащем исполнении пунктов ДДУ строительной компанией (покупатель имеет право взыскать средства и пеню с застройщика).
  • застройщик не имеет права продать объект недвижимости, пока ДДУ не будет расторгнут.
• Изменение любых пунктов в ДДУ, после его подписания. Застройщик не имеет права менять технологию строительства, этажность, площадь покупаемого жилья и пр. Заключая ДДУ с дольщиком, застройщик обязан указать в договоре размер квартиры, этаж, возможные отступления в метраже и в планировке. При несоблюдении условий договора, дольщик вправе требовать его соответствия или возмещения ущерба.
• Сохранение цены на приобретаемый объект на момент заключения и подписания ДДУ. Строительная компания не имеет права повышать цену в одностороннем порядке, если этот пункт не оговорен в договоре, несмотря на подорожание строительных материалов или же инфляции.
• При расторжении ДДУ по требованию застройщика, он обязан вернуть дольщику все средства, им внесенные и пеню, размер которой определяется как 1/150 ставки рефинансирования Центральным Банком на момент расторжения ДДУ, с даты внесения средств.
• Строительство жилого объекта не может начаться без согласования проектной и правоустанавливающей документации. Только после их утверждения и получения разрешения в Государственных и контролирующих органах, строительная компания может начать строительство новостройки.

В 2014 году в ФЗ №214 вступили изменения, которые сделали страхование ответственности застройщика обязательным. Страхованием данного вида ответственности застройщики занимаются самостоятельно. Страхование гарантирует возврат денежных средств покупателю, в случае банкротства строительной компании, гибели или разрушения строящего объекта. Денежные средства будут возвращены покупателю страховой фирмой. Страхование объекта недвижимости осуществляется за счет строительной компании-застройщика. Необходимо учесть и тот факт, что страховая фирма или серьезный банк никогда не страхуют сомнительные компании-однодневки. Их сотрудничество осуществляется только с крупными и надежными застройщиками.
Таким образом, Федеральный Закон №214 в первую очередь защищает интересы дольщика (покупателя), а потом только строительную компанию.