Ипотечный кредит — серьёзное финансовое обязательство, которое растягивается на многие годы и требует значительных расходов на выплату процентов банку. Однако большинство заёмщиков рано или поздно сталкиваются с возможностью и желанием закрыть долг раньше положенного срока.
Возможности для раннего погашения ипотечного заёма бывают разные: увеличился доход семьи, появились дополнительные средства (например, премия на работе, получение наследства).
Причины быстрее избавиться от долга тоже различные:
- Желание снизить долговую нагрузку.
- Намерение уменьшить общую переплату по кредиту.
- Стремление ускорить процесс приобретения собственного жилья.
Правда всегда есть нюансы. Поэтому давайте разбираться, почему перед принятием решения важно учесть все особенности процесса преждевременной выплаты кредита и возможные последствия такого поступка.
Как прописана возможность досрочного погашения ипотеки по закону и условиям банка
Что указано в законодательстве
Возможность досрочной выплаты ипотечного займа регулируется Гражданским кодексом РФ статьей 810. Согласно этой статье, заёмщик имеет право выплатить кредит раньше, если это не запрещено условиями кредитного договора. Банки обязаны информировать клиентов обо всех условиях преждевременных взносов заранее и допускать данную процедуру без ограничений.
Что отмечается в условиях договора
Обычно договор предусматривает условия досрочного возврата взятых денег, такие как:
- Сроки уведомления банка при принятии такого решения.
- Минимальная сумма платежа.
- Прочие нюансы вроде использования материнского капитала.
Важно внимательно изучить документ ещё до подписания, чтобы избежать неприятных сюрпризов.
Например, некоторые кредитные организации требуют уведомлять их о намерении сделать выплаты минимум за месяц до предполагаемой даты операции. Большинство банков не устанавливают минимальную сумму для дополнительного платежа, однако крупные финансовые учреждения могут вводить минимальные лимиты (обычно около 10–20 тысяч рублей).
Нужно помнить, что уведомление банка должно быть официальным — через заявление в отделении или личный онлайн-кабинет.
В чём разница между аннуитетными и дифференцированными платежами
Существует два основных типа платежей по ипотечному кредиту: аннуитетные и дифференцированные.
Что такое аннуитетные платежи
Аннуитетные платежи — это регулярные равные выплаты, которые заемщик делает банку каждый месяц по кредиту. Сумма платежа одинакова на протяжении всего срока кредита и включает в себя оплату основного долга и начисленные проценты одновременно. То есть ежемесячно платится одна и та же сумма, независимо от того, сколько именно процентов остается выплатить.
Это удобно для заемщика, потому что заранее известна фиксированная сумма ежемесячного взноса, и планировать бюджет проще. Однако важно помнить, что сначала значительная часть аннуитетного платежа идет на оплату процентов, а ближе к концу срока больше направляется на возврат самого займа. Таким образом, существенная часть переплаты приходится именно на начальный период кредитования.
Что такое дифференцированные платежи
Эти платежи уменьшаются каждый месяц, поскольку начисляются только на остаток задолженности. Чем меньше остаток, тем ниже размер следующего платежа. По таким кредитам экономия на процентах заметнее.
Для чего нужно знать тип вашего платежа:
- Если ваш платеж аннуитетный, предпочтительнее закрывать долг быстрее в первые годы, пока общая сумма выплаченных процентов не велика.
- Если же используется дифференцированная система, дополнительные взносы будут эффективней даже спустя некоторое время после начала выплат.
Какие бывают виды досрочного погашения ипотеки
Досрочная оплата возможна двумя способами:
Полное досрочное погашение. Закрытие всей оставшейся задолженности одним разом. Это позволяет полностью избавиться от обязательств перед банком и снять залоговое обременение с недвижимости.
Частичное погашение. Выплата лишь части остатка займа. Это уменьшает либо срок долговых обязательств, либо величину ежемесячных взносов. Этот вариант наиболее распространён среди заёмщиков, особенно тех, кто хочет немного облегчить свою финансовую нагрузку.
Большинство российских банков допускают оба варианта, однако нередко вводят минимальный порог вносимой суммы. Банк также может предложить выбор способа сокращения задолженности: снижение размера платежа или сокращение сроков кредитования.
Что выбрать — сокращение срока или снижение ежемесячного платежа
Рассмотрим подробнее этот ключевой момент. Предположим, вам остался выплачивать 2 миллиона рублей сроком на десять лет при ставке 8% годовых. Ежемесячный платёж составит порядка 24 тысяч рублей.
Вы решили внести дополнительно 500 тысяч рублей единовременно. Ваш выбор следующий:
- Уменьшить срок. Теперь график изменится на семь лет, при сохранении текущего уровня платежа.
- Снизить платёж. Срок выплат останется прежним, но ежемесячная нагрузка сократится до примерно на 19 тысяч рублей.
Первый сценарий выгоднее экономически, второй — психологически комфортнее.
Как сделать полное досрочное погашение ипотеки
Процесс полного досрочного погашения займа выглядит следующим образом:
- Заёмщик подаёт заявление в банк о полном закрытии кредита.
- Производится расчёт точной суммы оставшегося долга на выбранную дату.
- Деньги вносятся на счёт любым удобным способом (перевод, внесение наличных).
- После подтверждения оплаты банк выдаёт справку о закрытии кредитного обязательства.
- Оформляется снятие залога на недвижимость через Росреестр. Зачастую клиенты используют собственные сбережения, проданные активы, материнский капитал или налоговый вычет для покрытия полной стоимости жилищного займа.
После снятия обременения владельцу остаётся лишь зарегистрировать изменение статуса собственности в органах Росреестра.
Если при подписании договора с финансовой организацией было оформлено страхование здоровья и жизни, возможно вернуть неиспользованную часть страховки за оставшиеся периоды. Для этого нужно обратиться в страховую компанию с заявлением и подтверждающими документами. Сумма хоть и небольшая, но лишней не будет.
Как выполнить частичное досрочное погашение ипотеки
Процедура состоит из следующих шагов:
- Подготовка заявления о желании произвести дополнительный взнос.
- Определение конкретной суммы платежа.
- Внесение выделенной денежной суммы на счёт.
- Получение нового графика платежей от банковской организации.
В этом случае заёмщику предстоит решить, какой эффект для него важнее — сокращение срока кредита или снижение величины ежемесячной платы.
Некоторые банки разрешают производить досрочную оплату раз в квартал или полугодие, другие — ежемесячно. Чаще всего минимальная сумма начинается от 10 тысяч рублей.
Когда лучше вносить досрочный платёж по ипотеке
Лучше всего внести доп. плату сразу после обычного ежемесячного платежа. В таком случае задолженность перед банком минимальная, и весь ваш дополнительный взнос почти полностью пойдет на снижение самой суммы долга («тела кредита»), а не на оплату набежавших процентов.
Если ждать до даты ближайшего планового платежа, то банк насчитает дополнительные проценты за этот промежуток времени, и большая часть вашего взноса просто покроет эти проценты, а не сократит сам кредит.
Таким образом, выгоднее сделать взносы досрочно прямо после очередного стандартного платежа, чтобы сэкономить на процентах и сократить общий срок выплат.
Почему выгоднее гасить ипотеку в первые годы
Первые годы ипотеки самые дорогие — большую часть ежемесячных платежей составляют проценты банка. Только спустя некоторое время доля процентов уменьшается, и больше денег идёт на возврат основного долга.
Это связано с особенностями расчета аннуитетных платежей, при которых вначале приоритет отдаётся выплате процентов, а затем постепенно увеличивается доля выплату самого кредита. Чем раньше начнёте частично или полностью погашать долг, тем меньше переплатите банку по процентам.
Пример: Возьмём ипотечный кредит на 3 миллиона рублей под 10% годовых на 20 лет. За первые пять лет выплат около половины всех будущих процентов придется отдать банку! Поэтому самая большая экономия получается, если закрыть ипотеку досрочно именно в самом начале её срока.
Стоит ли гасить ипотеку досрочно без крупных сумм
Да, даже небольшие досрочные взносы будут вам полезны. Они сокращают общую сумму переплаты по процентам и ускоряют выплату долга. Регулярная небольшая доплата снижает размер основного долга, уменьшая базу для начисления новых процентов, что позволяет немного, но стабильно экономить семейный бюджет.
Регулярность эффективнее редкого крупного взноса. Один раз сделать большой вклад — тоже хорошо, но постоянная дисциплина принесёт больше пользы. Кроме того, при высокой инфляции реальная стоимость денег падает, и будущие платежи становятся менее значимыми относительно текущих доходов. Другими словами, выплачивать ипотечный кредит небольшими частями может оказаться гораздо выгоднее.
Факт! Лучше регулярно добавлять небольшую сумму, чем копить крупную, ведь с каждым месяцем общая переплата снижается, и экономическая выгода становится ощутимой уже сейчас.
Как применять комбинированные стратегии досрочного погашения
Нередко эксперты и финансовые аналитики рекомендуют чередовать способы досрочных взносов: сначала сосредоточиться на снижении периода займа, затем перейти к снижению регулярного платежа.
Такой подход сочетает экономичность и удобство для семейного бюджета. Вот одна из популярных стратегий:
Первый этап. Сразу после оформления займа стараться активно снижать срок кредита. Для этого (по возможности) вносишь крупные денежные платежи (маткапитал, налоговый вычет, иные варианты), направляя средства преимущественно на сокращение основного долга. Такой подход позволит существенно сократить переплату по % и быстрее приблизиться к полному закрытию кредита.
Второй этап. Как только основная нагрузка по времени спала, переходишь к плавному снижению размера ежемесячных платежей. Можно добавить небольшой дополнительный взнос сверху (3-7 тысяч рублей), чтобы незаметно увеличивать темпы закрытия ипотеки, сохраняя комфортный уровень нагрузки на семейный бюджет.
Этот комбинированный метод помогает быстрее избавиться от кредитной нагрузки, снизив общие расходы на проценты, и в то же время сохранить гибкость управления семейными финансами. Важно, конечно, учитывать свои возможности и не оставаться без денег.
Как сократить финансовую нагрузку по ипотеке
Снижение финансовой нагрузки по ипотеке позволяет семье сохранять больше средств на личные нужды и повышает психологический комфорт, избавляя от постоянной тревоги. Помимо этого, быстрое погашение кредита заметно уменьшает общую переплату по процентам, помогая семьям накапливать собственные ресурсы.
Вот 3 эффективных способа сократить финансовую нагрузку:
- Рефинансирование. Рефинансируйте заём на более низкую процентную ставку. Часто банки предлагают специальные программы для перекредитования, что позволяет существенно уменьшить ежемесячные платежи и итоговую переплату.
- Частично-досрочная оплата. Вносите небольшие дополнительные суммы и одновременно просите банк пересмотреть график платежей в сторону понижения обязательного взноса. Этот метод помогает плавно выйти из состояния высокой кредитной нагрузки, создавая комфортные условия для последующих финансовых маневров.
- Субсидии и льготы. Используйте государственные субсидии и налоговые вычеты. Россияне могут рассчитывать на возврат налога с покупки жилья и использование маткапитала для погашения займа, что значительно облегчит финансовое бремя.
Где взять деньги на досрочное погашение ипотеки
Неочевидно, но возможностей пополнить свой кошелёк гораздо больше, чем кажется на первый взгляд. Наиболее популярными источниками являются:
- Личные накопления, которые нередко берегутся как «финансовая подушка».
- Премиальные выплаты и иные варианты получения дополнительных денежных средств на работе.
- Использование материнского капитала.
- Средства от продажи автомобиля или другого имущества.
- Налоговые вычеты, предоставляемые государством.
- Участие в государственных программах субсидирования (например, программа помощи семьям с детьми).
Кроме того, существуют региональные субсидии и льготы, которыми можно воспользоваться в зависимости от места проживания.
Какие существуют программы помощи многодетным семьям
Многодетные семьи имеют право на государственную поддержку в размере 450 000 рублей для погашения жилищного займа. Помощь предоставляется однократно и направлена исключительно на возврат имеющегося жилищного кредита, выданного российским банком.
Средства поступают непосредственно на счёт кредитора, минуя руки получателя помощи, обеспечивая прозрачность процесса. Получить наличными деньги нельзя. Это позволяет избежать махинаций и преступных схем.
Право на получение помощи закреплено за семьями, воспитывающими трёх и более несовершеннолетних детей, при условии наличия российского гражданства у родителей и детей. Порядок обращения прост:
- Семья должна подать заявку в Пенсионный Фонд России.
- Затем требуется дождаться одобрения заявки.
- Далее нужно направить сертификат в банк для зачёта денежных средств в счёт покрытия долга.
Эта мера существенно снижает долговую нагрузку семей, позволяя экономить значительные суммы на процентах. Программа доступна совместно с другими видами государственной поддержки, включая использование материнского капитала.
Как использовать маткапитал в качестве первоначального взноса и для погашения
Материнский капитал может использоваться дважды: сначала как первоначальный взнос при оформлении ипотеки, затем — для погашения существующего жилищного займа.
Использование сертификата упрощено благодаря возможности взаимодействия напрямую с Пенсионным Фондом России и банковской организацией. Нет необходимости снимать наличные деньги, всё проходит безналично.
Следует отметить, что маткапитал применяется исключительно для уменьшения суммы ипотечного займа, а не для сокращения его срока.
Важно! Подать заявление на использование материнского капитала можно лишь после исполнения ребёнку трех лет, кроме случаев целевого направления средств на погашение ипотеки. Ограничений по возрасту ребёнка при направлении средств в банк нет.
Какие региональные программы поддержки ипотечных заёмщиков существуют
Во многих регионах действуют специальные программы помощи молодым семьям, военнослужащим, врачам и учителям, предусматривающие скидки и субсидии на покупку жилья.
Чаще всего регионы предлагают помощь следующим категориям граждан:
- Молодым специалистам.
- Семьям с тремя и более детьми.
- Ветеранам труда.
- Работникам бюджетной сферы.
Узнать о действующих мерах поддержки можно в местных администрациях или специализированных фондах развития региона.
Как получить налоговый вычет при покупке жилья и уплате процентов
Государство даёт возможность вернуть часть подоходного налога (НДФЛ), который удерживается работодателем или налогоплательщиком добровольно оплачивается в течение года. Максимальные размеры налоговых вычетов установлены законом:
- По стоимости жилья: максимум 260 тыс. руб., что соответствует сумме до 2 млн руб., потраченных на покупку жилья.
- По процентам по ипотеке: максимум 390 тыс. руб., что соответствует сумме до 3 млн руб., оплаченных в виде процентов по ипотечному кредиту.
Право на имущественный налоговый вычет имеют граждане России, которые платят НДФЛ по ставке 13% (обычно это работающие граждане или индивидуальные предприниматели на общем режиме налогообложения). Вернуть налог можно, если жилье было куплено:
- В новостройке (первичный рынок).
- На вторичном рынке.
- Через долевое строительство.
- Жилищный кооператив.
- Земельный участок под строительство дома.
Кроме того, вычет доступен супругам, детям и родителям покупателя жилья.
Как рефинансирование влияет на возможность получения налогового вычета
Рефинансирование ипотеки сохраняет право на получение налогового вычета по ранее выплаченным процентам. Проценты, начисленные новым банком-кредитором, также учитываются при подаче налоговой декларации.
Однако процедура становится сложнее, поскольку теперь потребуется подавать две налоговые декларации — одну на старый кредит, вторую на новый.
Уделите внимание правильному оформлению справок и документации. Важно указывать правильные реквизиты банков и соблюдать порядок учёта доходов и расходов.
Как влияет досрочное погашение на кредитную историю
Согласно действующему законодательству, информация о досрочном погашении отражается в кредитной истории клиента и никак негативно не влияет на репутацию заёмщика.
Наоборот, такое решение положительно сказывается на вашей кредитной истории. Банк видит, что вы ответственно относитесь к своим обязательствам и можете вовремя возвращать долги. Это повышает доверие кредиторов и увеличивает шансы одобрения новых кредитов на лучших условиях.
Главное — не допускать просрочек и своевременно уведомлять банк о намерении досрочно погасить кредит.
Когда досрочное погашение невыгодно
Существуют случаи, когда полное или частичное досрочное погашение ипотеки теряет привлекательность:
- Ставка по вашему кредиту низкая (менее 7%), а инфляция высокая.
- Срок выплат пройден более чем наполовину, и большая часть процентов уже погашена.
- Есть альтернативные варианты инвестирования свободных денег с большей доходностью (депозиты, облигации, инвестиционные счета).
- Квартира приобретается для сдачи в аренду. По закону, с каждого полученного дохода от аренды нужно платить налог государству. Но тут есть хитрый финансовый трюк: % по кредиту можно официально признать как расходы предпринимателя или владельца бизнеса, занимающегося арендой квартир. Получается, вы можете официально уменьшить налогооблагаемый доход ровно на ту сумму, которую платите банку по ипотеке. Чем больше вы платите % по ипотеке, тем меньше налогов заплатите с доходов от аренды квартиры.
Какая есть альтернатива досрочному погашению долговых обязательств
Иногда выгоднее положить свободные средства на срочный депозит или разместить их на индивидуальный инвестиционный счёт (ИИС), чем направлять на преждевременное закрытие ипотеки.
Это бывает разумнее по 2 причинам:
- Высокая процентная ставка по депозиту. Бывают ситуации, когда процентная ставка по срочному депозиту превышает эффективную ставку по ипотеке. Тогда деньги, размещённые на депозите, приносят больше дохода, чем тот, что удастся сэкономить, погасив долг досрочно.
- Доступ к свободным деньгам. Оставаясь на депозите, деньги остаются под рукой и могут быть использованы в чрезвычайной ситуации, не создавая трудностей для обслуживания кредита. Если же отправить их на досрочное погашение, то вернуть назад будет уже нельзя.
Рассчитать выгодность можно простым сравнением ставки депозита и реальной годовой процентной ставки по ипотеке. Например, если ипотека оформлена под 9%, а депозитарная ставка превышает этот показатель в 2 раза, вероятно, лучшим решением станет открытие вклада.
Какие полезные советы помогут сократить переплаты
Вам наверняка понравятся проверенные лайфхаки, которые помогут оптимизировать выплаты и существенно сэкономить семейный бюджет. Вот несколько полезных советов:
- Сохраняйте старую схему выплат даже после снижения платежа.
- Всегда выбирайте дату пополнения счёта для досрочного пополнения непосредственно после планового списания ежемесячного платежа.
- Проверьте актуальные ставки в других банках. Возможно, вы сможете перевести ипотеку на более выгодные условия и уменьшить ежемесячную плату.
- Используйте налоговый вычет за покупку жилья и проценты по ипотеке. Эти деньги можно снова пустить на погашение кредита.
- Рассмотрите страхование жизни и здоровья. Многие банки снижают процентную ставку, если вы застрахованы. Страховка защитит вас и близких, а заодно сделает кредит доступнее.
- Следите за изменениями законодательства. Может появиться шанс воспользоваться льготой или субсидией, позволяющими уменьшить финансовую нагрузку.
Соблюдая эти рекомендации, можно добиться ощутимого прогресса в выплате кредита, сохранив максимальную эффективность имеющихся ресурсов.
Какие действия после полного погашения ипотеки
Завершив процесс досрочного погашения, не забудьте выполнить следующие шаги:
- Получите официальную справку о закрытии ипотечного кредита.
- Заберите закладную с отметкой банковской организации о погашении.
- Обратитесь в органы Росреестра для снятия обременения с жилья.
- Зарегистрируйте изменения статуса квартиры через МФЦ или портал Госуслуг.
Таким образом, жилье официально перейдет в полную собственность владельца без правовых ограничений.
Следуя данным рекомендациям, можно грамотно распорядиться своими финансовыми ресурсами и минимизировать затраты на обслуживание ипотечного займа.
