Российское законодательство не устанавливает ограничений на количество рефинансирований ипотечного кредита — вы можете обращаться за перекредитованием сколько угодно раз. Однако банки в праве применять собственные ограничения и нюансы.
Какие виды ипотеки нельзя рефинансировать
Хотя большинство ипотечных кредитов допускает рефинансирование, существуют исключения, при которых банки отказывают в перекредитовании. Эти ограничения обусловлены как внутренними правилами кредиторов, так и законодательными нюансами.
Ипотека, выданная по льготным государственным программам
Такие кредиты часто не подлежат рефинансированию, поскольку изначально оформлены на льготных условиях:
- «Семейная ипотека» под 6%;
- «Сельская ипотека» под 3%;
- Ипотека для IT-специалистов;
- Ипотека с господдержкой под 6,5%;
- Военная ипотека.
Банки отказывают в рефинансировании, так как новый заём теряет право на субсидирование из бюджета.
Кредиты с недавней реструктуризацией или кредитными каникулами
Если заемщик в прошлом оформлял:
- реструктуризацию по программе поддержки заёмщиков;
- кредитные каникулы (включая льготные по 353-ФЗ);
- индивидуальные условия отсрочки по инициативе банка,
это снижает шансы на одобрение рефинансирования в другом банке.
Ипотека с текущими просрочками или плохой кредитной историей
Рефинансирование невозможно при:
- текущей задолженности по кредиту;
- просрочках за последний год (в большинстве банков даже разовая просрочка — основание для отказа);
- низком кредитном рейтинге.
Банки рефинансируют только «белые» кредиты с безупречным обслуживанием.
Кредиты, срок которых почти завершён
Если до окончания ипотеки осталось менее 3–6 месяцев, банки, как правило, отказывают. Причина — экономическая нецелесообразность сделки.
Недвижимость, не соответствующая требованиям нового банка
Рефинансирование невозможно, если предмет залога не удовлетворяет внутренним критериям банка:
- комната в коммунальной квартире;
- аварийный дом или признанное ветхим жильё;
- доля без выделенного лицевого счёта;
- объект без завершённой регистрации или с юридическими рисками;
- жильё в регионе, где банк не работает.
Ипотека с первоначально высокой задолженностью
При крупной сумме кредита (например, свыше 15–20 млн рублей) некоторые банки не готовы рефинансировать без дополнительных гарантий.
Нецелевые кредиты под залог недвижимости
Хотя формально такие займы часто называют «ипотекой», они не всегда подходят под стандартные условия рефинансирования, особенно если цель кредита не подтверждена документально.
Перед подачей заявки на рефинансирование необходимо тщательно изучить требования конкретного банка и исключить наличие факторов, которые могут повлечь отказ.
Что думают банки о регулярных попытках рефинансирования
Несмотря на отсутствие законодательных ограничений, банки настороженно относятся к частым попыткам перекредитования. Такая стратегия может восприниматься как финансовая нестабильность или спекулятивное поведение заёмщика.
Могут отказать из-за частых обращений
Банки фиксируют количество обращений за рефинансированием и могут отказать в выдаче нового кредита, если заёмщик:
- уже перекредитовывался 2–3 раза за короткий период;
- обращался в разные банки с аналогичными заявками;
- подаёт новую заявку менее чем через 6 месяцев после предыдущей сделки.
Финансовые организации расценивают это как высокий уровень кредитного риска или злоупотребление схемой оптимизации долгов.
Внимательно анализируют кредитную историю
Каждое обращение за рефинансированием фиксируется в кредитной истории. При её анализе банки обращают внимание на:
- частоту смены кредитора;
- наличие повторных сделок рефинансирования;
- цель и целесообразность предыдущих перекредитований;
- снижение долговой нагрузки после сделок или её рост.
Если видно, что заемщик использует рефинансирование не для стабилизации, а для затягивания выплат, это снижает шансы на одобрение нового кредита.
Чтобы не столкнуться с отказом, стоит:
- документально обосновать выгоду от перекредитования;
- предоставить корректную справку о доходах и подтверждение стабильной занятости;
- избегать подачи заявок в несколько банков одновременно.
В какие моменты рефинансирование ипотеки действительно приносит выгоду
Рефинансирование не всегда приносит реальную экономию. Чтобы сделка была финансово оправданной, необходимо учитывать ставки, сроки и структуру долга. Ниже приведены ключевые условия, при которых рефинансирование имеет смысл.
Когда разница между ставками составляет от 1 до 2 процентов и выше
Основной критерий — заметное снижение процентной ставки. Если новый банк предлагает ставку ниже хотя бы на 1–2 п.п., выгода может быть значительной. При меньшей разнице возможная экономия часто «съедается» сопутствующими расходами:
- оценка недвижимости;
- страхование;
- госпошлина за регистрацию;
- комиссии банков.
Когда с момента оформления ипотеки прошла лишь половина срока кредита
Рефинансирование особенно выгодно в первой половине ипотечного срока. Это связано с тем, что по аннуитетной схеме в начале кредита платёж в основном состоит из процентов. При перекредитовании снижается долговая нагрузка на этом этапе, а экономия оказывается ощутимой.
Когда до завершения срока ипотеки остаётся как минимум 3–5 лет
Если срок до окончания ипотечного договора слишком мал, выгода от рефинансирования нивелируется затратами на оформление. Оптимальный остаток срока — 5 лет и более. При сроке менее 3 лет перекредитование редко бывает оправданным.
Когда ипотека выплачивается на начальной стадии кредита
Максимальный эффект достигается, если перекредитование оформляется в первые 2–3 года. Именно в этот период выплачивается большая часть процентов по кредиту. После этого основная часть платежей идёт на погашение основного долга, и рефинансирование приносит меньше пользы.
Чтобы оценить выгоду, рекомендуется рассчитать:
- экономию на процентах за оставшийся срок кредита;
- расходы на оформление нового займа;
- снижение ежемесячного платежа и итоговой переплаты.
Если итоговая выгода превышает затраты — рефинансирование имеет смысл.
В каких случаях рефинансирование ипотеки теряет смысл
Рефинансирование целесообразно не всегда. В ряде случаев потенциальная экономия оказывается меньше, чем сопутствующие расходы, или вовсе приводит к увеличению переплаты. Ниже рассмотрены типичные ситуации, когда рефинансирование не даёт финансового смысла.
Когда выплачено более двух третей срока кредита
На завершающих этапах выплаты ипотеки основная часть процентов уже выплачена. Большая часть ежемесячного платежа уходит на погашение тела кредита, а не процентов. В таких условиях:
- размер переплаты снижается естественным образом;
- переоформление не приводит к значительной экономии;
- новые расходы (оценка, страховка, регистрация) не окупаются.
Рефинансирование оправдано преимущественно в первой половине срока кредита.
Когда разница между текущей и новой ставкой минимальна
Если новое предложение отличается от текущего менее чем на 1 п.п., выгода сомнительна. Особенно при остаточном сроке менее 5 лет или небольшом размере долга. Комиссии и технические издержки часто превышают эффект от снижения ставки.
Когда остаток задолженности по ипотеке невелик
Когда остаток долга составляет менее 500 000–700 000 рублей, рефинансирование редко бывает выгодным:
- экономия на процентах минимальна;
- сопутствующие расходы (оценка, страховка, регистрация, справки) съедают весь эффект;
- временные затраты на сбор документов не оправданы.
При небольших суммах разумнее рассмотреть досрочное погашение, а не перекредитование.
Перед принятием решения стоит произвести расчёты с учётом всех издержек, включая:
- новое страхование;
- госпошлину за регистрацию;
- услуги оценщика и нотариуса (если требуется);
- возможные комиссии банка.
Если итоговая выгода оказывается неочевидной — лучше отказаться от рефинансирования.
Есть ли ограничения на количество рефинансирований ипотеки
Количество возможных рефинансирований ипотечного кредита не ограничено на законодательном уровне. Однако на практике ситуация зависит от требований конкретных банков и кредитной истории заёмщика.
На уровне законодательства лимиты не установлены
В российском праве отсутствуют нормы, запрещающие повторное или многократное рефинансирование ипотеки. Заёмщик имеет право подавать заявки на перекредитование столько раз, сколько сочтёт нужным.
В теории количество рефинансирований не ограничено
Если у клиента положительная кредитная история, стабильный доход и нет просрочек, он может рефинансировать ипотеку несколько раз подряд. Некоторые заёмщики последовательно снижают ставку, переходя из банка в банк. Однако каждая сделка:
- требует оформления нового кредита с залогом;
- влечёт дополнительные расходы;
- отражается в кредитной истории.
Частые перекредитования могут насторожить банки, даже если с формальной точки зрения препятствий нет.
Фактически всё определяется внутренними правилами выбранного банка
Некоторые банки:
- не принимают заявки на рефинансирование, если заем уже был перекредитован в последние 6–12 месяцев;
- могут отказать при наличии двух и более рефинансирований в течение короткого срока;
- учитывают цель предыдущих рефинансирований и структуру платежей после них.
Кроме того, финансовые организации обращают внимание на стабильность заёмщика. При частой смене кредиторов это может быть интерпретировано как стремление к отсрочке выплат, а не к оптимизации условий.
Вывод: технически рефинансироваться можно многократно, но с каждым новым обращением возрастает вероятность отказа со стороны банка. Перед подачей заявки рекомендуется оценить, насколько убедительно выглядит стратегия перекредитования и как она выглядит в кредитной истории.
Когда допустимо подавать заявку на рефинансирование ипотеки
Закон не устанавливает минимального срока, по истечении которого допускается рефинансирование ипотечного кредита. Однако на практике банки предъявляют собственные требования к сроку владения действующим кредитом перед подачей новой заявки.
С юридической точки зрения это возможно сразу после получения кредита
С юридической точки зрения заёмщик вправе подать заявку на рефинансирование в любой момент после регистрации ипотеки. Никаких ограничений на этот счёт в законодательстве нет. Однако с таким подходом связаны риски:
- большинство банков откажут в перекредитовании сразу после оформления ипотеки;
- высока вероятность отказа при отсутствии платежной истории;
- новый кредитор не сможет оценить платёжную дисциплину клиента.
На практике — через 3–6 месяцев
На практике банки готовы рассматривать заявки на рефинансирование спустя 3–6 месяцев после оформления действующей ипотеки. За это время клиент:
- успевает выплатить первые взносы по графику;
- подтверждает свою финансовую дисциплину;
- формирует минимальную кредитную историю по текущему кредиту.
Некоторые банки прямо указывают в условиях: не ранее 6 месяцев с момента выдачи текущего ипотечного кредита. Другие оценивают срок индивидуально, в зависимости от кредитного профиля и суммы задолженности.
Рекомендуется предварительно:
- уточнить минимальный срок в конкретном банке;
- предоставить платёжные документы по текущему кредиту за несколько месяцев;
- подготовить справку об отсутствии просрочек.
Чем дольше период стабильного обслуживания кредита — тем выше шансы на одобрение рефинансирования на выгодных условиях.
